지장선원 편집 담당 · 확인 기준 · 고친 날 2026.11.14
전세 계약은 큰돈을 맡기는 일이라 계약서에 도장을 찍기 전의 확인이 무엇보다 앞서요. 확인할 서류는 정해져 있고, 발급하는 공식 창구도 정해져 있어요. 이 글은 그 서류를 여는 순서를 적어요. 창구의 주소는 부동산 사이트 주소모음에 모여 있어요. 법률 판단을 대신하는 글이 아니니, 서류에서 걸리는 점이 보이면 공인중개사와 법률 상담 창구에 꼭 물어보세요.
시세부터: 보증금이 집값에 견줘 어떤지
먼저 그 집과 비슷한 집이 얼마에 거래됐는지 봐요. 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 같은 건물이나 주변의 매매와 전세 신고 내역을 찾아요. 아파트라면 KB부동산과 호갱노노에서도 단지별 흐름을 볼 수 있어요. 빌라와 다가구처럼 거래가 드문 집은 견줄 사례가 적어 더 조심해야 해요. 사례가 없으면 주변 건물까지 넓혀서 찾아봐요.
보증금이 매매가에 너무 가깝다면 집값이 조금만 내려도 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있어요. 안심전세포털에서는 시세 확인과 계약 단계별 유의 사항을 안내해요. 중개사무소가 말하는 시세만 듣지 말고, 공공 자료에서 직접 찾은 값과 나란히 놓고 보세요. 값을 견줄 때는 면적과 층, 지은 시기가 비슷한 사례끼리 맞대어야 해요.
등기사항증명서에서 볼 것
등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에서 주소로 찾아 열람하거나 발급해요. 표제부에는 건물의 주소와 면적이, 갑구에는 소유권에 관한 내용이, 을구에는 근저당처럼 소유권 밖의 권리가 적혀요. 갑구에서 지금의 소유자 이름을, 을구에서 이 집을 담보로 빌린 돈이 있는지를 확인해요. 열람과 발급에 드는 수수료는 등기소 누리집의 안내에서 확인하고, 서류에 찍힌 발급 날짜도 봐 둬요.
갑구에 압류나 가압류, 경매 개시 같은 기록이 있으면 멈추고 전문가에게 물어야 해요. 을구의 근저당 금액과 내 보증금을 더한 값이 집값에 견줘 어떤지도 따져 봐요. 등기는 계약하는 날과 잔금을 치르는 날에 각각 새로 떼어 그사이에 달라진 것이 없는지 확인하는 것이 관례예요. 중개사무소가 미리 뽑아 둔 서류보다 내가 그날 직접 뗀 서류를 기준으로 삼아요.
건축물대장과 집주인 확인
건축물대장은 정부24나 세움터에서 떼요. 여기서 건물의 용도가 주택이 맞는지, 위반 건축물 표시가 있는지를 봐요. 근린생활시설로 등록된 곳을 집처럼 쓰는 경우나 허가 없이 늘려 지은 경우는 대출과 보증 가입에 걸림돌이 될 수 있어요. 등기의 주소·면적과 대장의 내용이 서로 맞는지도 대조해요.
계약 자리에는 등기의 소유자 본인이 나와야 하고, 신분증으로 같은 사람인지 확인해요. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 받고, 소유자와 직접 통화해 확인하는 것이 좋아요. 보증금은 소유자 이름의 계좌로 보내요. 집주인이 등록 임대사업자라고 하면 렌트홈에서 조회할 수 있어요. 소유자가 여럿인 집이라면 모두의 동의가 있는지도 확인해요.
집주인에게 밀린 세금이 있으면 보증금보다 먼저 걷어 가는 경우가 있어요. 임차인이 집주인의 미납 세금을 열람하는 제도가 마련돼 있으니, 절차는 국세청 안내에서 확인하세요. 열람에 필요한 서류와 신청 시점은 제도 안내를 따르니 계약 전에 미리 알아봐요. 세금 창구의 주소는 민원 사이트 주소모아에 실려 있어요.
계약한 뒤 바로 할 신고
계약서를 쓴 뒤에는 주택 임대차 신고를 해요. 부동산 거래관리시스템에서 온라인으로 할 수 있고, 확정일자를 함께 받는 방법은 그 누리집의 안내를 따라요. 이사한 뒤에는 정부24에서 전입신고를 해요. 전입신고와 확정일자는 보증금을 지키는 기본 장치로 알려져 있으니 미루지 않는 것이 좋아요. 처리된 뒤에는 확인 화면이나 문서를 저장해 둬요.
전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비해 가입하는 상품이에요. 주택도시보증공사가 운영하는 안심전세포털에서 안내를 볼 수 있어요. 가입 조건에 맞는 집인지는 계약 전에 알아봐야 해요. 계약한 뒤에 가입이 안 된다는 것을 알면 되돌리기 어려워요. 은행에서 전세 대출을 받을 때 함께 안내받는 경우도 있으니 대출 상담 때 물어보세요.
돈을 보내기 전 마지막 대조
계약금과 잔금을 보내기 전에 계좌 주인의 이름이 등기의 소유자와 같은지 다시 봐요. 이체 화면에 뜨는 받는 사람 이름을 소리 내어 읽어 보세요. 다른 사람 이름의 계좌로 보내 달라는 부탁은 이유가 무엇이든 받아들이지 않아요. 대출을 끼는 계약이라면 대출 실행일과 잔금일이 맞는지 은행 사이트 주소모음에 실린 은행의 안내와 담당 직원에게 확인해요.
여기 적은 순서는 서류를 여는 차례일 뿐이고, 서류에 적힌 내용의 뜻을 판단해 주지는 않아요. 걸리는 점이 있으면 공인중개사에게 설명을 요구하고, 대한법률구조공단 같은 상담 창구에 물어보세요. 물어볼 때는 그날 뗀 등기와 대장을 함께 보여 주면 답이 구체적으로 돌아와요. 분야 전체의 흐름은 부동산 사이트 주소모음 노트에서 볼 수 있어요.
이 글에서 확인한 분야
자주 묻는 질문
등기사항증명서는 언제 떼어 보나요?
마음이 정해졌을 때 처음 떼어 보고, 계약하는 날과 잔금을 치르는 날에 다시 새로 떼어 보는 것이 관례예요. 그사이에 근저당이나 압류가 새로 생기지 않았는지 확인하려는 거예요.
건축물대장은 왜 따로 봐야 하나요?
등기에는 권리 관계가, 건축물대장에는 건물의 용도와 위반 건축물 여부가 적혀 있기 때문이에요. 주택이 아닌 용도로 등록된 곳이나 위반 건축물은 대출과 보증 가입에 걸림돌이 될 수 있어요.
임대차 신고와 전입신고는 어디서 하나요?
주택 임대차 신고는 부동산 거래관리시스템에서, 전입신고는 정부24에서 온라인으로 할 수 있어요. 주민센터를 찾아가 함께 처리할 수도 있으니 편한 쪽을 고르세요.
